U Tuzli, kao i u mnogim drugim gradovima, upravitelji zgrada igraju ključnu ulogu u održavanju zajedničkih dijelova stambenih objekata.
Njihova odgovornost obuhvata održavanje infrastrukture, brigu o sigurnosti stanara, ali i koordinaciju popravki i renoviranja.
Međutim, sve češće se postavlja pitanje koliko efikasno obavljaju svoje zadatke, odnosno jesu li stanari zadovoljni njihovim radom? Da li se uistinu vodi računa o potrebama zajednice ili se problemi često zanemaruju?
Trenutno tri pravna lica imaju ovlaštenje da obavljaju poslove upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrada na području Tuzle.
Riječ je o kompanijama „Bosna-lift“ d.o.o., „Tehkomerc“ d.o.o. i „Bam-Investtrade“ d.o.o. Tuzla. Njihov rad regulisan je rješenjima izdatim od Grada Tuzle, u skladu sa članom 25. Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrada i Pravilnikom o uslovima za obavljanje poslova upravitelja.
S izmjenama Pravilnika iz 2019. godine, način sticanja prava za obavljanje poslova upravitelja znatno je pojednostavljen. Raniji sistem, koji je podrazumijevao javni poziv svake tri godine, zamijenjen je upravnim postupkom.
''Zahtjev se može podnijeti u svako doba, bez ograničenja roka i uz isti se prilaže dokumentacija propisana prethodno navedenim Pravilnikom'', kaže Mira Matuzović iz Odjeljenja za nadzor, održavanje i upravljanje zajedničkim dijelovima zgrada Grada Tuzla za Tuzlanski.ba.
Zajednički dijelovi i uređaji zgrade, kako je precizirano u članu 4. Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova zgrade, uključuju krovove, fasade, stubišta, liftove, te razne elektrilne, vodovodne i kanalizacione instalacije.
Povjeravanje poslova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade etažni vlasnici vrše zaključivanjem ugovora, koji u skladu sa odredbama člana 22. Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade potpisuju odgovorno lice upravitelja i izabrani predstavnik etažnih vlasnika.
''Navedenim ugovorom regulišu se sva međusobna prava i obaveze (cijena po metru kvadratnom površine stana, poslovnog prostora, garaže, način vršenja uplata, period i način izvještavanja, način izdavanja naloga i slično), kao i sva druga pitanja koja su od značaja za ugovorne strane (otkazni rok, način i forma raskida ugovora, način rješavanja sporova i slično)'', kazala je Matuzović.
Pravni status upravitelja zgrada odgovara pravnom položaju nalogoprimaoca iz ugovora o nalogu, a iz čega proističe da upravitelj zgrade obavlja poslove po nalogu etažnih vlasnika i u okviru raspoloživih sredstava koja obezbjeđuju etažni vlasnici.
Pod navedenim poslovima podrazumijevaju se redovni i vanredni poslovi upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
/ Anketa
Kako ocijenjujete rad svojih upravitelja?Jesu li građani zadovoljni radom upravitelja?
Mišljenja građana o radu upravitelja zgrada su podijeljena. Dok neki smatraju da upravitelji obavljaju svoje dužnosti odgovorno i efikasno, drugi izražavaju nezadovoljstvo zbog lošeg održavanja i sporog rješavanja problema. Kritike se često odnose na nedostatak komunikacije i zapuštenost zajedničkih dijelova zgrada.
"Upravitelje treba ukinuti! To je kao da uložiš kaput, a dobiješ rukav! Ne znam da su igdje efikasni", kaže jedna građanka Tuzle.
S druge strane, ima i onih koji prepoznaju napore upravitelja, ali ističu da je potrebno više angažmana kako bi se podigao opći nivo održavanja i unaprijedio izgled zgrada.
Mnogi misle da nije sve ni do upravitelja, nego da bitnu ulogu imaju i predstavnici etažnih vlasnika.
"Ja sam zadovoljna sa našim upraviteljem, do sada je na vrijeme sve održavano, veliku ulogu tu imaju i predstavnici vlasnika, od njihovog zalaganja dosta toga ovisi, upravitelji će raditi prema njihovim uputama".
"Stanje se malo popravilo, ranije smo baš dugo čekali na bilo kakve intervencije što je dovodilo do stanja zapuštenosti, ali sada je situacija malo bolja" - komentari su građana sa kojima smo razgovarali.
Ko i kako provjerava rad upravitelja i njihovu učinkovitost?
Prema riječima naše sagovornice, upravitelji redovno dostavljaju ugovore o upravljanju i održavanju, zapisnike o fizičkoj i finansijskoj primopredaji zgrada koje izvrše promjenu upravitelja, informacije o ukupnom broju podnesenih tužbi zbog neplaćanja naknade za održavanje i podatak o ukupnoj vrijednosti podnesenih tužbi.
"Upravitelji tromjesečne izvještaje o stanju zajediničkih dijelova zgrada izrađuju za potrebe zgrada u kojima postoje promjene stanja u odnosu na raniji period izvještavanja", dodaje Matuzović.
Ugovorom o upravljanju i održavanju upravitelji i etažni vlasnici, prema dosadašnjoj praksi, uglavnom ugovaraju da se dostava svih izvještaja vrši na način da isti budu dostavljeni predstavnicima etažnih vlasnika koji etažne vlasnike na adekvatan način trebaju upoznati o sadržaju izvještaja, a u slučaju spora po pitaju ugovorenih obaveza ugovorne strane određuju nadležnost suda.
''U skladu sa članom 13. Zakona o korištenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade predstavnici etažnih vlasnika, koje biraju sami etažni vlasnici, kontrolišu stanje računa zgrade, redovno i namjensko trošenje sredstava, dogovaraju sa upraviteljem poslove održavanja, potpisuju saglasnost na radni nalog i kontrolišu njegovo izvršenje'', objašnjava naša sagovornica.
U 2024. godini 22 ugovora o subvencijama sa etažnim vlasnicima
Grad Tuzla je i u ovoj godini imao aktivnosti koje se odnose na dodjelu subvencija etažnim vlasnicima stambenih i stambeno-poslovnih kolektivnih zgrada.
"Potpisali smo 22 ugovora za održavanje zajedničkih dijelova prostorija zgrada gdje su ulazi i etažni vlasnici aplicirali na naš javni poziv. Ovim pokazujemo da želimo biti partneri onima kojima je potrebno da se urede zajednički dijelovi zgrade iz sredstava učešća grada, kako bi život u svim objektima bio još kvalitetniji, bolji i lakši. Govorimo ovdje i o inkluziji, odgovornosti Gradske uprave prema invalidnim licima, kako bi im olakšali kretanje u svim dijelovima našeg grada, ali i ulazak u njihove objekte", kazao je ranije ovim povodom gradonačelnik Zijad Lugavić.
Subvencije obuhvataju troškove sanacije zajedničkih dijelova zgrada, uključujući rampe i sisteme za savladavanje visinskih razlika, krovove, fasade i stubišne svjetlarnike. Subvencije pokrivaju do 100% troškova za rampe i sisteme za savladavanje visinskih razlika za osobe sa umanjenim tjelesnim mogućnostima, do 50% troškova za sanaciju krovova, do 70% troškova za fasade i do 50% troškova za stubišne svjetlarnike.
Ukupna vrijednost zaključenih ugovora o dodjeli subvencija iznosi 162.352,91 KM. Potpisani su ugovori za 22 prijave, uključujući jednu prijavu za subvencioniranje troškova uklanjanja arhitektonskih barijera u vrijednosti od 34.749,00 KM i 21 prijavu za sanaciju krovova u vrijednosti od 127.603,91 KM.
Uklanjanje arhitektonskih barijera uključuje ugradnju kose sklopive platforme-lifta za osobe sa invaliditetom, čime se treba omogućiti samostalnost i sloboda u svakodnevnim aktivnostima.
Među prijavama za sanaciju krovova, pet prijava se odnosi na uklanjanje salonita, štetnog krovnog materijala, koji bi trebao biti zamijenjen materijalima koji nisu štetni po ljudsko zdravlje.
Ugovorima o dodjeli subvencija regulisana su međusobna prava i obaveze između Grada Tuzle i upravitelja, dok su izvođače radova i predračune birali sami etažni vlasnici. Realizacija ovih radova očekuje se do kraja 2024. godine.
Iako Grad Tuzla ulaže značajna sredstva u održavanje zgrada, pitanje odgovornosti upravitelja ostaje ključno, a građani se nadaju da će se kroz bolje upravljanje i transparentniji pristup postići viši standard života u njihovim zgradama i ljepši izgled gradskih prostora. Na kraju, očuvanje stambenih objekata nije samo pitanje estetike, već i brige za zajedničko dobro.
